החלטה בתיק ה"פ 38124-01-10

ביום 30.1.11 ניתנה החלטה שלפיה הוריתי על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 61 בגוש 11372 (" המקרקעין") שהם בבעלותם המשותפת של הצדדים (" ההחלטה"). קדם להחלטה פסק דין שניתן ביום 9.1.11 בתיק ה"פ 22433-04-10 שבו קבעתי כי בעלותם המשותפת של הצדדים היא בארבעה חלקים שווים.

נוכח הוראת סעיף 143 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (" חוק התכנון") הקובע כי לא יינתן פסק דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט שאושר לפי פרק ד' או על פי סימן ז' בפרק ג' של חוק התכנון ראיתי לנכון להשתמש בסמכות הנתונה לי לפי סעיף 44 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (" חוק המקרקעין") ולמנות את המבקשת,עו"ד גב' י' שגיא (" המבקשת") להיות מנהלת זמנית של זכויות הצדדים במקרקעין תוך שאני מקנה לה את הסמכויות הדרושות על מנת להכין תשריט חלוקה שיקבל את אישורה של הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון (" הוועדה המקומית") שהיא מוסד התכנון הרלוונטי לצורך אישור התשריט כחלק מהליך פירוק השיתוף.

בבקשה זו (בקשה 27) עותרת המבקשת למתן הוראות בעניין חלוקת המקרקעין תוך שהיא סוקרת את המציאות העובדתית הנוגעת להחזקת הצדדים בחלקים השונים של המקרקעין, את הפעולות השונות שנעשו על ידה בקשר עם הכנת הצעות לחלוקה, את המחלוקות שבין בעלי המקרקעין ביחס לאפשרויות החלוקה השונות ואת החלופות שלדעתה עומדות על הפרק על מנת להוציא אל הפועל חלוקה בעין של המקרקעין בין בעליהם המשותפים. לבקשה צורפו גם, כנספחים א/1  ו-א/2, שתי הצעות לחלוקה המבוססות על מדידה שנערכה על ידי מודד שנשכר על ידה למטרה זו.

המשיבים, שהם בעלי הזכויות במקרקעין הגישו התייחסויות בכתב לבקשה. חלק מתגובות אלה התייחס לבקשה קודמת שהגישה המבקשת באותו עניין אולם בעיקרו של דבר מן הכתובים ומדברי הצדדים בדיון שהתקיים ביום 26.12.11 מתקבלת תמונה ברורה למדי הן של המחלוקות בין הצדדים והן, וזה העיקר, של החלופה הנראית בעיני עדיפה לפירוק השיתוף, בהתאמה להוראות הדין וככל האפשר גם לאינטרסים השונים של הצדדים, כפי שאני מבין אותם לאור טענותיהם.

דומה שקודם לדיון בכל עניין אחר יש לסלק מן הדרך אבן נגף השבה ועולה כל אימת שהצדדים מתבקשים להתייחס לנושא השיתוף במקרקעין ופירוקו, וכוונתי היא לתכנית מתאר ש/215 (" תכנית המתאר") החלה על המקרקעין, ואשר מכוחה ניתנו היתרי בנייה למשיבים 2-6, אשר בנו את בתיהם.  המשיבים 2 (" מרטינס"), 3 ו-4 (" שרעבי") טוענים שתכנית המתאר חלה על המקרקעין והם סבורים שיש לבצע את פירוק השיתוף בהתחשב בהוראותיה. המשיב 1 (" רילוב") טוען, כפי שטען בעבר, כי תכנית המתאר אינה חלה על המקרקעין וכי אין להתחשב בה בעת החלטה על פירוק השיתוף.

כיון שבפירוק השיתוף עלי לשקול, בין השאר, את משאלות המשיבים (סעיף 43 לחוק המקרקעין), ואת העובדה שעל המקרקעין כבר בנויים בתיהם של המשיבים 2-6, שכאמור, נבנו על פי היתרי בנייה שניתנו על יסוד תכנית המתאר ואת העובדה שהועדה המקומית - שהיא מוסד התכנון המוסמך - רואה בתכנית המתאר כתכנית תקפה החלה גם על המקרקעין, אין אני יכול לעשות דין לעצמי ולקבוע, כפי שמבקש רילוב,  שאתעלם מתכנית המתאר ואורה על חלוקה שאינה מביאה בחשבון את הוראותיה או את השלכותיה. אכן, אחד הסעדים שהתבקשו בתובענה היה הצהרה שלפיה: " השימושים וסכימת חלוקתם התכנונית למגרשים המצוירים בתשריט תכנית ש/215 ...תוכננו על ידי מנהל מקרקעי ישראל לצרכיו והם בטלים ומבוטלים ביחס לבעלים הפרטיים של החלקה" (סע' 133.6 להמרצת הפתיחה) אולם  שבתי ועיינתי בטענותיו של רילוב, הן בהמרצת הפתיחה והן בתשובה לבקשה הנוכחית ולא עלה בידי להבין את משמעות הטענה ומעבר לכך, את הרלבנטיות שלה להליך פרוק השיתוף. כשמצוות הדין היא  שלא יינתן פסק דין לחלוקת מקרקעין ללא תשריט שאושר על ידי מוסד תכנון (סעיף 143 לחוק התכנון, כמו גם סעיף 38(א) לחוק המקרקעין) וכשהוועדה המקומית, שהיא מוסד התכנון הנוגע בדבר, מתייחסת לתכנית המתאר כחלה על המקרקעין, והוא אף פועלת בהתאם לכך, לא ניתן להחליט בעניין פירוק השיתוף על יסוד ההנחה, המשמשת יסוד לטענותיו של רילוב, שתכנית המתאר אינה חלה ויש להתעלם ממנה.

אוסיף עוד כי לדעתי, לא ניתן בגדר הליך זה לדון בשאלת תחולתה של תכנית המתאר על המקרקעין מפני שדיון כזה מחייב את השתתפותה של הוועדה המקומית, שהיא מוסד התכנון המוסמך ואני גם מסופק אם העניין הוא בסמכותו של בית משפט זה ולא של בית משפט לעניינים מנהליים. רילוב טען אמנם כי עניין זה כבר הוכרע בעבר (סעיפים 36-46 של תשובתו לבקשה הנוכחית) אלא שאני סבור שלטענותיו בעניין זה אין בסיס מספיק ודי אם אשוב ואציין שהוועדה המקומית, שהיא מוסד התכנון המוסמך, פעלה עד כה על בסיס ההנחה שתכנית המתאר חלה על המקרקעין. מן העבר האחר, אם כוונתו של רילוב היא לכך שביחסים בין הצדדים, שהם הבעלים המשותפים במקרקעין, אין תחולה לחלוקה שנקבעה בתכנית המתאר כי אז התשובה היא שאין בכך כל רבותא מפני שכאמור, את פירוק השיתוף - ואת חלוקת המקרקעין - יש לבצע באופן המתחשב, בין השאר, במציאות הקיימת ואחת היא אם זו נוצרה מכוח החלוקה שבתכנית המתאר או מסיבה אחרת.

על כל פנים, ויהא הדבר אשר יהא, בצד טענותיו נגד תחולת תכנית המתאר אישר רילוב בתשובתו, כמו גם בעת הדיון שהתקיים, כי החלופה השנייה שהציעה המבקשת מקובלת עליו, בכפוף להסתייגויות מסוימות וממילא אין צורך להידרש לטענותיו האחרות בעניין זה. 

מרטינס הגיש תשובה לבקשה, שאליה צורפה חוות דעת של אדריכל א' קולמן (" קולמן") שעיקרה הוא המלצות לפתרון סוגיית חלוקת המקרקעין. שרעבי טוענים שיש לחלק את המקרקעין בהתאם לחלוקה המתוארת בתכנית המתאר ואילו המשיבים 5 ו-6 (" ויזל") מצדדים בעמדתו של רילוב.

שקלתי את עמדות הצדדים, כמו גם את דבריה של המבקשת, ונראה לי לאמץ, בהסתייגות מסוימת, את החלוקה המתוארת כחלופה מס' 2 בבקשתה, היינו בהתאם לתשריט שצורף כנספח א/2. יחד עם זאת, דומני כי יש מקום להורות שהתשריט המתייחס לחלופה זו יתוקן ובמקום החלק המסומן כזכות מעבר למגרשים 2, 3, 4 ייערך התשריט באופן שונה מעט, כאשר במקום לייעד את אותו חלק כזכות מעבר, על דרך של מתן זיקת הנאה, הוא ייועד כתת חלקה חמישית שתהיה בבעלות משותפת של כל בעלי המקרקעין. ביחס לתת חלקה זו ייערך וירשם הסכם שיתוף אשר יכלול, בין השאר, הוראות בדבר ייעודה הבלעדי כזכות מעבר, מניעת שינוי יעודה אלא בהסכמת כל הבעלים המשותפים ואישור רשויות התכנון  ומניעת עשיית עסקאות בזכויות בה שלא בצמוד לעסקאות בזכויות במקרקעין של בעלי החלקות.

כאן המקום להזכיר גם כי המבקשת ציינה בבקשתה שחלוקת המקרקעין לארבעה חלקים אינה מתיישבת עם החלוקה לחמישה חלקים כמותווה בתכנית המתאר. בסעיפים 7 ו-8 של בקשתה מתוארים הקשיים הנובעים מכך ובכלל זה הצורך לעשות שינוי תכנוני הכרוך בהליכים תכנוניים המצריכים זמן והם עתירי הוצאות ואין ודאות לגבי האופן והמועד בו יסתיימו. דעתי היא לכן שלעת הזו יש לעשות את כל האפשר כדי להימנע מחלופה זו ונראה לי שהתוצאה שאליה אני מגיע מתיישבת גם עם תכלית זו.

מן החומר שבפני אין בידי להסיק בבירור את ההשלכות הנובעות מבחירת החלופה שלעיל  על שטחי תת החלקות שיתקבלו בסופו של דבר. על פי התשריט (נספח א/2 לבקשה) המקרקעין חולקו לארבע תת חלקות שהן בעלות שטח זהה, תוצאה שמטבע הדברים יש לשאוף אליה, אולם היא אפשרית רק  אם מתייחסים לזכות המעבר המתוארת בתשריט כאל זכות שהיא בעלת אופי של זיקת הנאה. עם זאת, מן האמור בבקשתה של המבקשת, ובמיוחד בסעיפים 7-10.5, וכן מן הדברים ששמעתי מנציג הוועדה המקומית שנכח בדיון, יש מקום להעדיף חלוקה לחמישה חלקים, שמהם ארבעה הם תת החלקות שייעודן בנייה, וחלק חמישי שיהיה תת חלקה שייעודה הוא לשמש מעבר לארבע תת החלקות שבהן בנויים הבתים (ובכלל זה תת החלקה של רילוב שעליה טרם נבנה בית אבל לדבריו הוא עתיד להיבנות).

איני מוציא מכלל אפשרות שחלוקה כזו תביא לתוצאה של אי שוויון בשטחי תת החלקות המתוארים עתה בחלופה המוצעת על ידי המבקשת (נספח א/2), ומן התשריט שצרף רילוב (נספח ז' לתשובתו) ניתן להסיק ששטח תת החלקה שייועד למעבר יהיה בסדר גודל של כ-100 מ"ר (השטחים שסומנו באותיות  A ו-B באותו תשריט) אשר מרביתו צפויה להיגרע משטח תת החלקה של רילוב. זוהי, ככל הנראה, תוצאה בלתי נמנעת של אילוצי המציאות שנוצרה הן מהבחינה פיזית והן מהבחינה התכנונית אולם ככל שחלופה זו מותירה בידיו של רילוב שטח לבנייה העומד בדרישות תכנית המתאר יש מקום לבחון את ישימותה ואת האפשרות לקבלת אישור הוועדה המקומית לחלוקת המקרקעין המבוססת עליה.

אין צריך לומר כי את בעיית חוסר השוויון, ככל שזה ייווצר, ניתן יהיה לפתור על ידי שימוש במנגנון תשלומי איזון שעליו מורה סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, ולאור טענות הצדדים ממילא יהיה צורך להתייחס לעניין זה  לאחר שתוכרע שאלת החלוקה בעין של המקרקעין.

טרם סיכום אתייחס לעמדתו של מרטינס, שכאמור, נתמכה בחוות דעתו של קולמן. חוות דעת זו מציעה שהמקרקעין ירשמו כבית משותף והתשריט המהווה חלק מחוות הדעת ישמש בסיס לחלוקת המקרקעין כחלק מהליך הרישום של הבית המשותף. כשלעצמי יש לי ספק אם רישום בית משותף הוא אכן ההליך שבו ניתן לנקוט בקשר עם פירוק השיתוף. סעיף 42(א) לחוק המקרקעין מורה אמנם כי " היה עיקר המקרקעין משותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם". אלא שדומני שכל עוד לא נבנה בית על מגרשו של רילוב (ולעת הזו זהו המצב העובדתי) לא נתמלא התנאי שלפיו עיקר המקרקעין המשותפים הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, ומחוות דעתו של קולמן או מתשובתו של מרטינס, לא ניתן להבין את הבסיס למסקנה אחרת, ומכאן שאין בידי לקבל דעה זו. יחד עם זאת, נראה לי כי ככל שיתברר שהפתרון של יצירת תת חלקה חמישית שהיא בבעלות משותפת של בעלי ארבעת תתי החלקות האחרות הוא ישים, ממילא תושג תוצאה דומה לזו שאליה מכוון קולמן בחוות דעתו.

עניין אחר הוא הצעת החלוקה הכלולה בחוות דעתו של קולמן  ואשר לעת הזו אני רואה לדחותה. הטעם לכך הוא שנראה שהצעה זו מנציחה את הפערים בין  שטחי החלקים המיועדים לצדדים והיא מגשרת על פערים אלה באמצעות מתן זכויות מעבר בשטחה של החלקה החמישית. זוהי תוצאה בלתי משביעת רצון, וכאמור, אני רואה לדחותה.

אוסיף עוד כי במהלך הדיון  עלתה גם האפשרות של עריכת הסכם שיתוף במקרקעין בין הצדדים ורישומו בלשכת רישום המקרקעין אולם מששקלתי את דברי הצדדים, ועיינתי בכתב הטענות שהגיש רילוב בעניין זה, נראה לי כי לעת הזו יש להעדיף את האפשרות של חלוקה בעין של המקרקעין.

סיכומו של דבר, אני מורה להמבקשת לערוך מחדש את תשריט החלוקה המתואר בנספח א/2 של בקשתה, באופן שהשטח שתואר באותו תשריט כזכות מעבר למגרשים 2,3, ו-4 יהפוך להיות תת חלקה חמישית, אשר תיועד להיות זכות מעבר לבעלי כל הזכויות במקרקעין. בעריכת התשריט יש לעשות מאמץ על מנת להביא לכך שהפגיעה בשטח תת החלקה של רילוב תהיה מזערית ויוותר שטח גדול ככל האפשר של תת החלקה המיועדת לו. 

קודם שיוכן תשריט כזה תבוא המבקשת בדברים עם הוועדה המקומית על מנת לקבל "החלטה מקדימה" (pre ruling  ) ביחס לישימותה של חלוקת המקרקעין לחמישה חלקים, מהם ארבעה מגרשי בנייה וחלק אחד שיהיה בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות האחרים ואשר ייועד למעברים, ברוח הדברים שנאמרו על ידי נציג הוועדה המקומית בעת הדיון ביום 26.12.11.